商业是由人打造的，又是为了满足人的需求而存在。商业的竞争很大程度上是商品、技术的竞争，但归根结底是人的竞争，是人性的竞争。商业细节中时时处处体现着人的素养与个性。有什么样的国民性，就有什么样的商业。反过来，根据所看到的、所感受到的商业，可以推断出打造该商业之人的初心与其背后的精神。
日本商业有很多朴素却动人之处，而这正是国内商业与购物中心爆发式增长过程中容易忽视与欠缺的薄弱环节。因此国内商业人士应该多研究学习日本购物中心与商业的长处，师夷长技以更好地服务本国人民。
年12月27日，在第32期中购联铱星云商主题活动——中购联日本购物中心商业考察分享会上，武汉市世界城商业经营管理有限公司企划总监杨文婷女士从商业运营的角度为听众们讲解了日本商业的细节与动人之处。以下是我们特别整理的演讲稿内容，以飨业内人士。
在分析日本商业之前，杨文婷女士先po出一个问题。为什么去过日本之后，每个人都想再去一次？都想故地重游呢？
为此她简要谈了日本文化以及日本国民性。她说日本人身上有三种精神让她感动与敬仰：热诚、谦卑和敬业。
关于日本这个国家，她总结了五个特点：
第一，老龄化现象严重，人口长期处于负增长，她们在考察途中，去商场里吃饭或在百货大楼逛时，看到很多六七十岁以上的老年人。
第二，日本经济30年来只增长了10%左右。但是在经济最低迷的时候孕育出许多世界著名品牌。
第三，日本差不多是全世界最“洁癖”的国家，去日本旅行感触很深，在购物中心都看不到垃圾筒，大街上一尘不染。干净是其国民素质很重要的一项，包括环保，他们的垃圾分类和环保都是从幼儿教育开始的。
第四，尊重强者。比如日本把当年打开他们国门的美国人的雕像放在口岸上，他们是非常尊重强者的。
第五，安静。日本人说话普遍很小声，尽量不去打扰别人，更不会见到公共场所大声吵嚷、大声讲电话之类的现象。
接下来她通过介绍GrandFront、格林木、永旺、茑屋书店这四个项目与品牌，进一步分析了日本商业的亮点与优点。
GrandFront
GrandFront位于大阪市。在日本大阪的地位有点像中国的上海，因此该项目开发的最初目的，是要让大阪成为面对国际的窗口。为此项目方用了10多年来确认这一主题，又用了10年去建设与调整，使得这一项目最终得以呈现。
Grandfront是由政府牵头，12家开发商联合开发的购物中心，杨文婷强调，在中国这种情况几乎不可能发生。
在Grandfront有一个名为“知识之都”的项目，位于北座，整体面积为8.8万平方米，由商业和写字楼两部分组成。一大批体验馆、展示厅与旗舰店，是将“产、学、研、展、商”结合在一起的场所。在这里，客户可以体验到各类前卫有趣的科技产品，定期举办的各类活动也丰富了人们的文化生活。因此，北馆也成为Grandfront实现“了解未来生活的窗口”这一构想的重要载体。
GrandFront在公共空间的营造方面也颇具亮点，包括办公楼空中大堂、空中花园和水主题元素的广场等。
整个项目由南至北，由梅北广场（安藤忠雄参与设计）、南馆露天花园、榉树街道、北馆露天花园、银杏街道、ThGardn组成。在城市中心打造宛如自然的景观，让人身心放松、愉悦。
绿树成荫、芳草萋萋、清泉石上流、堪比国内4A级景区的自然生态景观
大阪火车站北站通过天桥与南馆二层相连，客流直接送达，使得二层客流超过一层。同时，二层作为人流的主动脉，直接拉动3-4层客流。一层与梅北广场相连接，客流可以通过广场导入。
Grandfront以“交流共享、创意无限、开拓未来、打造魅力街区”为主题，希望通过引进新型业态促进商业化发展，创造出具有创新型、集约型的场所空间，以此提升自己的品牌价值及竞争力。
知识创新——“KnowldgCapital”，整体面积约为8.8万平方米。这里是众人知识和智慧相互交融的“知识创造价值的据点”，从大阪走向世界。
把一个城市的公共配套做到商业体内——这里囊括了所有方便人们交流的各种设施，如大小办公室、沙龙、实验室、展厅、剧场、活动空间、会议中心等。创造出新文化、新创意、新产品和新服务。
EVENTLab是拥有一个平方米的大会议室和9个小会议室的会展中心，约1.1万平方米。
写字楼与商业设施融合——破除国内功能设施分开模式，写字楼的入口在购物中心内。
个座位的剧场：为企业提供新品发布，研究成果展示等
合作办公室类似于国内现在火热的众创空间。共52间18至64平方米不等的租赁型办公室，可以坐5-18个人，最短租期是3个月。合作办公室与知识沙龙构成了共同服务于中小型企业的生态系统。主要面向大学和科研机构的标准办公，目前已有松下、NTT，三得利，东京大学研究生学院许多公司和研究机构入驻。
GrandFront搭建了企业及行业的发展和促进平台。具体的功能型设施包括：知识沙龙（KnowldgSalon）、会员式的知识共享和交流中心，面积约1,平方米。
开放式的讨论空间+有半封闭式的电话间或者写字台，供加班和谈生意+8间大小不一的会议室，会员一周可以预约两次，供小型企业开会、培训和头脑风暴+区域内咖啡和书籍。
产研及商业空间+另类展示空间+商业体验，整体面积3,平方米，负一楼至三楼，由活力研究室、咖啡吧研究室、活动研究室这3个部分组成。B1层设置了EvntLab。共1,平方米的展览空间可以容纳近人，举办各类艺术、科技、企业交流的短期展览。
主要针对大学、科研机构或者非零售类型的企业提供最新科学技术、产品发明的展示和交流场所。有点类似于科技馆或者常年类科技展厅，但吸纳它成为了整个购物中心中的一个主力店，并且延展了学术交流，大众参与与展示的功能，增加了整体商业的趣味性和丰富度。
作为日本仅有的两家奔驰品牌展示店，发布行业前沿的新款，提供30分钟的试驾服务，打造“汽车之外的魅力空间”。
旗下的跨界咖啡厅“DownstairsCoff”则秉持了奔驰的商务酷炫风，并且请来了日本拉花届的世界冠军泽田洋史当监制。一片起司蛋糕加上一杯咖啡只要人民币不到40元。
在Grandfront有很多品牌品牌旗舰店，并不以售卖产品为主，主要为了做品牌价值输出和品牌未来产品的展示。
可口可乐、乐敦药业旗下的美味营养的素食大餐，在品尝这些美味食物的同时，你还可以在透明的培育空间看到它们每个阶段的生长过程。
将松下最新的产品、科技成果和对“ABttrLif，ABttrWorld”的理念，情景化地融入到展示空间中去。
大大小小有5-6家不同主题的实景和虚拟展示间，包括最新智能化家居解决方案的展示间，有虚拟的Studio让你随意布置和体验自己家的装修和家居摆设。
Lifstyl＝咖啡厅+餐厅+收费化妆室CLUXTA，花费少量的钱就可以试用其化妆品和最新电吹风与美发棒。
近畿大学人工养殖的鱼类，甚至一些珍稀鱼种，如世界上第一个被完全驯养的蓝鳍金枪鱼，亦提供限量供应。你可以在排队等位的同时，通过液晶显示屏，了解鱼类的基本知识，科学养殖和实验的具体情况。当然，客户的反馈也将送还给研究所，成为研究和改进的依据。
在GRANDFRONT有很多坪效很低的配套，乐器、培训学校、攀岩、音像制品、保险、家居、建材等。
专业、轻巧的保洁设备+五星级酒店一样的保洁人员形象
在日本很多客流动线不是很大的区域，为了节省公共空间，选择一人梯，不遮挡视线，同时保证双向运行。
近些年国内提倡匠心和工匠精神，并且以很多日本的匠人为榜样，其实日本的商业中也处处体现着匠心精神。除了上面所说的GrandFront用了10年来确定定位，还有东京银座用了3年时间去和隔壁的商业项目谈物业，最终让对方成为自己商业的股东。
中间这条道路是两个商业项目融合的标志
另外，六本木从规划到建成花了17年，因为在日本不能强拆，得协调一致才能去开发。也就是说，日本人很有耐心有决心去用10年甚至更长时间的商业回报去支撑一个作品的成长。
GrandTr格林木
格林木位于武藏小杉地区，这里不仅交通便利，还开发了很多高层社区。格林木购物中心的顾客就定位于附近的最有消费力的刚刚入住高层公寓的30多岁80后和75后。
各楼层主打业态占比大，品牌倾向女性、儿童。年轻女性的工作和家庭都相对稳定，这些女性的时尚感度很强，也希望买到品质感好、且性价比高的商品。
平方米的食品生鲜超市——“GRANDTREEMARCHE”，收银台20个，正式员工67人，兼职及小时工人，目标消费顾客群定位在年轻时尚生活方式的青年男女。
格林木彻底颠覆了传统购物中心的一楼开设化妆品、奢侈品和黄金珠宝等高租金店铺的传统。开创了以积聚人气为主要目的的利用一楼最最金贵的位置以绝大部分的面积开设了低租金的食品超市、西餐厅和杂货铺；
超市注重按照生活方式和生活场景组合商品；最大限度地体现“味道与鲜度”、以生鲜三品的蔬果、精肉、鲜鱼和现场加工的熟食为主。充分考虑3口之家的一日所需，蔬菜切块项目从开业前自选式——变为类似盒马鲜生这种细分式。
在日本，大多数购物中心在布局的时候也会把美食广场设在1F，把一些大型的餐饮放在4F，而格林木在规划时打破了传统的设计，布局刚好相反。这样规划的原因是，美食广场的用餐时间相对比较集中、固定，目的性比较强，避免在一层造成拥挤的局面，还可以把客流往上吸引。
Smil广场设有人工草坪，小朋友可以安心地光脚在上面玩耍，前面有5m*3m的大型的LED屏，相当于16个55寸的电视屏幕组合在一起，会定时、循环播放三种卡通或者动漫或者可爱的小动物等内容，而且小朋友可以通过投影进行认知和体验。
剧场设置透明玻璃护栏，家长可以看到小朋友，同时可以防止小朋友跑出视线范围之外。
格林木地上4层，设置了5个母婴室，1-3F各一个，4F分别在儿童和家庭区设有两个，每个母婴室的面积大小不一样，从40-㎡不等。
区别于国内一层或者整个商场设有一处母婴室，而一般的母婴室里面是分割开来的小隔间，而在格林木4层最大的近㎡的母婴室里，整合成一个大的空间，便于妈妈间关于育儿的相互交流，并且不需要排队等候，里面还有一些儿童成长教育、健康方面的咨询服务，空间里还有HlloKitty等卡通主题的设计。
格林木的中庭主要是通过音乐、灯光、水元素和照明效果的设定，水流从上到下高达14m，时间为25分钟，结合不同的季节、颜色进行不同的变化，环境设计要素采用了大量的绿植和水的元素，有一种亲临自然的感觉。入口最好的位置设置服务台，手推车、轮椅，方便妈妈群体。
格林木的停车场有个车位，有30%以上客群通过自行车到达，所以格林木特别设置自行车坡道和自行车位，自行车停放场可存放约辆。
格林木拥有平方米的被称为“日本最大屋顶花园”的休闲场所。目标群体是有孩子的家庭、老年人、附近居民和其他来购物中心的顾客。顶层种植了很多花草树木，各种儿童游乐设施，还有果树。
顾客自备零食和饮料在这里休憩、游乐，雨天入口会封闭。花园里的活动广场会定期举办一些面向儿童的朗读、TalkShow、天体观测等文化活动。通过屋顶花园，将购物中心和居民生活紧密联系、融入，成为人们生活中不可或缺的一部分。
该花园筹建过程中请孩子们来种花、参观了果园、鲸鱼喷水场地等等，整个花园里种了棵树木，0株绿植，讲述了让孩子们长大远游以后想起家乡时联想到在这块屋顶花园内还有自己亲手种下的花朵的美好回忆。
美食广场共有位坐席，风格设置时尚，材质又实用又有品位，天气好的时候，顾客还可以坐在外面就餐。美食区对小朋友的座椅有专门的区域划分，细节之处充满人性化的考量。
除了格林木，日本不少购物中心也都成功打造了自己的屋顶花园，比如东京的难波公园像一个小森林。
讲到这里，杨文婷提出一个问题：为什么日本购物中心的屋顶花园普遍做得比较好，而国内的却都经营不好？
她分析了其中的原因，总结为以下几点：
第一，初心不正。国内不少商业把屋顶花园当一个噱头来做，当然就不会去深耕了。
第二，照猫画虎。屋顶花园的植物选择是有讲究的，要考虑当地的气候特点、环境艺术等各方面因素，而不是看见别人种了什么植物就照搬过来。
第三，急功近利。屋顶花园的打造花费不少，短期内又不可能产生明显的盈利，因此开发商不愿意投入太多。
第四，流于形式与概念。美好的东西都是需要守护的，不仅需要资金的投入，还需要在专业上用心去守护。
永旺
由于所在公司位于武汉，杨文婷对武汉当地商业非常熟悉。而日本永旺在中国的14家分店中，第一名便是永旺梦乐城武汉经开店。因此，她特意考察了永旺梦乐城·幕张新都心的商业细节。
“ACTIVEMALL”商铺面积约为10平方米、以日本国内规模最大的“SPORTSAUTHORITY”旗舰店为中心，集合运动零售、运动体验、运动娱乐等20余家商铺；
约平方米的大型室内攀岩“PEKIPEKI”除了儿童专用墙之外，还设置了高手到新手都相应的墙面，玩家可以按照自己的水平自行选择线路：
自行车销售区含顶级运动自行车到骑行时装等一应俱全，同时设置自行车试骑区、策划骑行会等，增加消费者黏度；
在RUNNINGSTATION配备了男女更衣室、储物柜、淋浴室。提供鞋、服装、毛巾出租等服务，顾客可以空手前往；
设置平方米的活动空间“SPORTSAUTHORITYCOURT”用来举办运动员和名人的脱口秀及新品发布会等，完备的业态及服务拉拢一大票运动粉；
此外，还有汇聚约支试打杆的“球杆博物馆”和“高尔夫练习器”、室内网球场、“K9室内足球场”、“三对三篮球场”等，还提供试打棒球、网球、羽毛球和试踢足球的体验区等。每种类型的运动都有曾经做过运动员的专业人员负责接待，他们还会从技术等方面向顾客提供建议；
日本首座职业体验馆+餐厅的“Kandu”在全球是第3家，面积约为2平方米，餐厅设有个座位，周围环绕警察局、银行、无线电台、剧场、时装模特等35种不同职业的体验室。体验过不同职业之后，孩子们还可以领到“薪水”(一种馆内货币)，再到馆内的商店，买一份送给妈妈的礼物；
“英雄世界咖啡馆”推出了以假面骑士和修卡为主题的包子等餐点，展示了《假面骑士》、《超级战队》等系列中实际使用的战斗服和小道具等共件展品，并匹配有《假面骑士电王》中的“时空列车Dn-linr”可巡游设施内部的游戏项目；
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